Строительство частного дома с использованием эcкроу-счёта

Прежде чем рассказать о том, что такое ИЖС с эскроу и как это позволит обезопасить строительство частного дома на участке гражданина, обратимся к терминологии и историческому аспекту этого вопроса.                          

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Это создание частных домов гражданами, подрядчиками или застройщиками на земельных участках. Подробнее об ИЖС рассказываем в инструкции.

Эскроу-счёт — специальный счёт в банке, на котором размещаются денежные средства заказчика до момента окончания строительства.

Договор подряда — это основной документ для заказчика во взаимоотношениях с подрядной организацией при строительстве дома. Скачать ориентировочную форму договора строительного подряда с использованием счетов эскроу можно здесь.

В соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве эскроу счета успешно применяются как при строительстве многоквартирных домов (МКД), так и при строительстве малоэтажных жилых комплексов (МЖК). Строительство МЖК и МКД как правило происходит на участках, которые принадлежат застройщику, либо находятся в аренде до завершения строительства.

Основное преимущество счетов эскроу – это защита денежных средств граждан на этапе строительства, так как ни заказчик, ни строительная компания не имеют к ним доступа, а значит, не могут использовать их не по назначению. Важно отметить, что строительная компания осуществляет строительство либо за счёт собственных денежных средств, либо за счёт средств привлечённого банковского финансирования.

В первую очередь важно сказать, что такая схема взаимодействия между подрядчиком и заказчиком возможна в случае, если строительство осуществляется на земельном участке, который находится в собственности заказчика или предоставлен гражданину Российской Федерации на праве аренды или безвозмездного пользования. В данном случае основными участниками процесса являются:

• Заказчик

• Подрядчик

• Банк, в котором будет открываться счёт эскроу (эскроу-агент)

Схема взаимодействия с эскроу состоит из следующих этапов.

Во-первых, заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком. Выбрать проверенного подрядчика и проект дома, который будет построен по договору с эскроу, можно на платформе строим.дом.рф. После выбора подрядчика и проекта дома заказчик заключает договор строительного подряда.

Во-вторых, банк открывает заказчику счёт эскроу, на котором заказчик размещает деньги. Сумма «замораживается» банком на время строительства.

В-третьих, после завершения строительства дома счёт эскроу раскрывается и подрядная организация получает оплату.

• использование эскроу гарантирует безопасность финансовых взаимоотношений подрядчика и заказчика
• счёт открывается в банке бесплатно, за обслуживание платить не придётся
• можно оформить ипотеку, в том числе на льготных условиях, или использовать материнский капитал
• пополнять счёт можно переводами из любых банков
• для заключения и оплаты сделки не нужно использовать наличные
• застройщик или подрядчик получит средства после завершения работ
• покупатель вправе вернуть себе деньги, если подрядчик не выполнил свои обязательства
• счёт не могут арестовать, даже если у владельца есть неоплаченные штрафы, налоги или долги
• при использовании эскроу можно получить налоговый вычет, как имущественный, так и по ипотечным процентам

Работа с эскроу для ИЖС происходит по аналогии с многоквартирным строительством. Процесс состоит из трёх этапов:

1. Открытие счёта. Заказчик оставляет заявку в банке на открытие счёта. Заказчик и строительная компания предоставляют в банк необходимые документы для заключения договора и открытия счёта. После этого заключается трёхсторонний договор и открывается счёт.
2. Пополнение счёта. Разместить денежные средства на счёт эскроу можно любым удобным способом: в отделении, через интернет-банк
   или в мобильном приложении. Заказчик может использовать собственные средства или ипотечный кредит.
3. Закрытие счёта. После завершения строительства и подписания акта приёма-передачи необходимо передать документы в банк. Затем банк переведёт деньги подрядчику. После этого эскроу-счёт закрывается.

Банки могут устанавливать свои требования для открытия счёта эскроу. Обычно требуется заявление и договор подряда. Документы подают как подрядчик, так и заказчик, на имя которого открывают счёт. Рекомендуем уточнять список необходимых документов непосредственно в банке.

Если используется ипотека

Банк направит деньги на открытый ранее счёт эскроу. Для клиента оформят отдельный текущий счёт для ежемесячной оплаты процентов за пользование заёмными средствами.

При использовании эскроу можно получить имущественный налоговый вычет, а также вычет по ипотечным процентам на общих основаниях.

Можно ли вернуть деньги с эскроу-счёта

Закон об эскроу-счетах в ИЖС